8月31日上午，万科(00002)举行2023年中期业绩会。

会上，对于投资者普遍关心的市场形势问题，万科董事会主席郁亮表示，整体市场目前处于胶着状态，当前市场显然超跌了，政策已在发力，希望尽快落地。相信在各方面的共同努力下，随着经济运行持续好转，对未来的预期逐步稳定，市场会回到健康合理的水平。对于现阶段的市场，郁亮认为显然超跌了。由于地产销售低迷已经持续了一段时间，市场情绪受到了一定影响，因此容易做出过度反应。

对此，他分享了一组行业数据——全国商品住宅新开工面积2021、2022年分别下降11%和40%，今年1-7月继续下降25%。按照这个下滑程度，预计今年新开工面积仅为6.6亿平方米，将回到2006年的规模。当前国内城镇人口9.2亿人，今年预计新开工水平折算成人均面积只有0.7平方米。美国1960年城镇化率达到70%，此后二十年，人均新开工面积平均为1平方米，好的年份能达到1.2平方米以上。国内目前城镇化率为65%，到2030年预计达到70%，城镇人口增加至9.8亿人左右，按经验建设水平保守估计，未来10-12亿平米的新开工是有保障的。

(相关资料图)

他进一步表示，当前政策已在发力，希望已出台的政策尽快落地实施，推动市场回到健康合理的水平。同时，像盘活存量资产等问题对行业长期健康稳定发展意义重大，政治局会议也提出了有关要求，这对行业是一个鼓舞，我们也在期待具体举措的出台。郁亮相信，在各方面的共同努力下，随着经济运行持续好转，对未来的预期逐步稳定，市场会回到健康合理的水平。在此过程中，难免还有波浪、曲折，万科将把准备工作做得更充分，留足冗余度，筑牢安全底线。

会上，谈及外界关注的房地产市场形势问题时，万科董事会主席郁亮表示，常识告诉我们，有背阴的一面，就一定有向阳的一面。对于今天的市场状态，郁亮坦言，今天所有从业人员都感到前所未有的压力，看不清未来，每个人都不容易。但他认为，从常识来看，有背阴的一面，就一定有向阳的一面。在整体低迷的时候，向阳的一面会格外引人注意，比如有些市场更加有韧性，也有新的业务机会在出现。

对于万科自身，郁亮表示，房地产市场脱胎换骨需要比较长的时间，万科将保持定力，不断努力。首先，未来无论什么业务，本质上都是能力的竞争，例如产品服务质量是否过硬、客户口碑是不是足够好、是否有足够优秀的合作伙伴等，万科在这些方面有基础，但还有继续完善和深化的空间。其次，房地产业务属地特点很强，一些大型综合性项目，对当地发展理念、城市空间规划、建设指标、建筑设计和建造、产业导入、多功能运营等方面有很高的综合要求，需要各方协同，共同努力，一起探索出可复制推广的路径。

郁亮最后总结，万科对当前市场的看法和态度，就是筑好最坚固的底线，抱有最坚定的信心，尽到最大的努力。

会上，有投资者关心市场销售的持续低迷下，万科的现金流是否有压力。

对此，万科CFO韩慧华表示，有足够的信心，可以确保万科的经营安全，已经筑好了最牢固的底线。

她指出，万科是一家危机感驱动的公司，长期坚持稳健的财务策略，始终把保持经营安全、健康的财务状况放在最重要的位置。

这表现在三方面，一是万科高度重视经营现金流的管理，经营性现金流连续多年保持为正，二是万科对高杠杆保持敬畏与克制，净负债率一直处于在行业低位，三是万科始终像爱护眼睛一样爱护自己的品牌和信用，保持行业里最领先的信用等级。这些都是万科穿越30多年发展周期坚定走到现在的坚实基础，也是其能够在行业面临重大考验的环境里活下来的基石。

对于投资者关心的净利润下滑的情况，万科总裁祝九胜在会上表示，净利润下滑主要来自两个方面，主要是开发业务的结算规模下降以及结算利润率下降。

祝九胜表示，总体而言，公司的经营安全完全没有问题，短期的利润确实有一定的压力。当前整个行业发生了深刻的变化，行业的毛利率也在不断的下降，过往靠高杠杆大量去买地、大量的销售扩张规模的方式已经难以为继。

万科近几年一直把工作重点放在三个方面：一是以客户为主，二是强调公司的经营安全，强调公司的安全韧性，三是提升业务能力。万科内部一致的看法是房地产还是国民经济的支柱产业，相信会回到正常的发展轨道上。

8月30日晚间，万科发布2023年半年报，实现营业收入2008.9亿元，归属于上市公司股东的净利润98.7亿元。万科继续坚守安全底线，财务状况良好，经营性现金流连续14年为正；开发业务经营管理质量进一步加强，高品质项目的稳定量产能力提升，上半年已开项目整体投资兑现率达93%；经营服务业务保持双位数增长，全口径营业收入同比提升11.9%。（新闻链接：万科发布2023年半年报：转型业务保持良好增长态势，已开项目整体投资兑现率达93%）

同日晚间，万科公告称，基于当前公司A股股价处于低位，经审慎分析，并充分听取投资者意见，万科决定终止向特定对象发行股票，向深交所申请撤回申请文件。

截至发稿，万科A报13.78元/股，下跌2.96%，总市值1644亿元。

来源：读创综合